Právní souvislosti využití střešních ploch k výrobě elektřiny ze solárních článků

O tématu obnovitelných energií se hovoří všude. Nejde však jen o mezinárodní závazky či hojně probírané otázky udržitelnosti a odpovědného zacházení se životním prostředím. Pohled na toto intenzivně se rozvíjející odvětví je zajímavý rovněž z hlediska ekonomického. Mnohým subjektům se jistě vyplatí, o tématu „obnovitelných zdrojích energie“ zcela konkrétně uvažovat, a to nejen proto, že „zelená image“ může podniku pomoci na poli marketingu. Řeč je tu o dalším zdroji příjmů pro podnikatele, kteří mohou zajistit střechy svých podniků či provozoven, budou-li vybaveny solárními (tzv. fotovoltaickými) články na výrobu elektřiny ze slunečního záření. Základním předpokladem je poloha budovy (vhodná lokalita, která není příliš stinná), a dále to, že disponibilní střešní plochy jsou k uvedenému účelu vhodné také s ohledem na jejich konstrukci a statiku. Tu se potom nabízejí tři alternativy jejich využití: buď podnikatel, který disponuje vhodnými střešními plochami, nezbytné úpravy a instalaci zařízení (samozřejmě za pomoci odborně způsobilého developera) realizuje sám a bude solární zařízení následně též sám nebo prostřednictvím třetí osoby provozovat, nebo vlastník budovy pronajme její střešní plochy provozovateli fotovoltaických článků, který na nich instaluje a bude provozovat vlastní zařízení. Třetí a často preferovaná varianta představuje do jisté míry kombinaci obou předchozích, kdy vlastník budovy pronajme střešní plochy s tím, že bude současně oprávněn v určitém budoucím okamžiku využít svého ve smlouvě založeného opčního práva a instalované zařízení odkoupí a dále provozuje. V prvním případě musí podnikatel splnit veškeré zákonem či úředním postupem stanovené předpoklady pro zřízení a provoz zařízení vyrábějícího elektřinu sám – rezervací potřebné síťové kapacity u místního provozovatele energetické distribuční sítě počínaje, přes stavební povolení a související místně vyžadované souhlasy, žádostí o licenci na výrobu elektřiny konče. S profesionální podporou jsou však tyto požadavky jistě zvladatelné. Na konci této cesty pak čeká příjem plynoucí ve formě regulovaných (dotovaných) výkupních cen za vyrobenou elektřinu. Pro velké solární elektrárny (s instalovaným výkonem nad 30 kW), které jsou uvedeny do provozu po 1.1.2009, činí výkupní cena 12 790 Kč/MWh. Ve druhém případě, tedy při pronájmu střešní plochy, nese veškeré zřizovací náklady developer, resp. pozdější provozovatel. Specifický problém však spočívá v tom, že provozovatel je vlastníkem solárního zařízení umístěného na cizí nemovitosti. Proto musí být provoz zařízení v takové situaci založen na odpovídajícím právním instrumentu. A protože bude nezbytné zajistit také přístup k zařízení za účelem jeho údržby a oprav, je zapotřebí provoz takového zařízení zajistit vedle nájemní smlouvy rovněž zřízením věcného břemene, jež poskytuje tu výhodu, že příslušná práva z něho vyplývající platí vůči všem. Mezi základní body jednání mezi vlastníkem budovy a provozovatelem zařízení bude vždy doba trvání nájemního vztahu k předmětné střešní ploše, a to s ohledem na to, jak dlouhou dobu bude konkrétní zařízení provozováno (cca 20-25 let). Obvykle se volí řešení, kdy je nájemní smlouva omezena na dobu 20 let a současně je pro provozovatele sjednána možnost jejího prodloužení na základě jednostranné opce. Provozovatel solárního zařízení však bude potřebovat také další plochy, a to pro umístění nezbytných měničů, resp. transformátorů, počítadel, kabeláže apod. Současně musí mít garantováno právo přístupu na nemovitost za účelem zajištění provozu, bezpečnosti a pravidelných kontrol celého solárního zařízení. Jaké nájemné bude za užívání sjednaných ploch dohodnuto, závisí vždy na smluvních stranách. Svou roli však hrají i jisté vnější faktory, zejm. geografická poloha budovy, jež ovlivňuje intenzitu slunečního svitu a tím také dosažitelné objemy produkce elektrické energie. Podle typu střechy se liší rovněž samotná konstrukce zařízení a náklady na jeho výstavbu. V neposlední řadě jsou to také místní možnosti připojení k síti (tj. vzdálenost k nejbližšímu přípojnému bodu), které ovlivňují rentabilitu zamýšlené investice. Podpůrným a vysoce efektivním způsobem, jak (vedle nájemní smlouvy) po právní stránce zajistit umístění a provoz solárního zařízení na cizí nemovitosti, je zřízení věcného břemene. To chrání provozovatele před nároky třetích osob včetně případných nových vlastníků příslušné nemovitosti. Z tohoto důvodu by mělo být spolu s nájemní smlouvou vkladem do katastru nemovitostí zřízeno také příslušné věcné břemeno, které posílí užívací práva provozovatele zařízení vyplývající z nájemní smlouvy. Při změně vlastnictví přitom veškerá práva a povinnosti vyplývající z věcného břemene automaticky přecházejí na nabyvatele nemovitosti. Věcné břemeno může být zřízeno ve prospěch konkrétní fyzické nebo právnické osoby nebo ve prospěch (zpravidla sousední) tzv. panující nemovitosti. V námi popisované situaci půjde zpravidla o věcné břemeno ve prospěch právnické osoby – tj. společnosti provozovatele solární elektrárny. Obsah věcného břemene mohou smluvní strany sjednat v zásadě volně, avšak s ohledem na související nájemní smlouvu. Věcné břemeno tedy musí umožňovat instalaci samotných solárních článků, následný provoz a obhospodařování zařízení celé solární elektrárny, přičemž je současně nezbytné, aby byla zahrnuta rovněž práva na instalaci souvisejících technologií a potřebného vedení, jehož prostřednictvím je elektrárna napojena na veřejnou distribuční síť. K zániku věcného břemene dochází (kromě jiných spíše výjimečných způsobů) zpravidla dohodou smluvních stran nebo uplynutím doby, byloli zřízeno na dobu určitou. V souvislosti s uplynutím doby nájmu a zániku věcného břemene může být rovněž dohodnuto, že pronajímatel solární zařízení za zůstatkovou hodnotu od provozovatele odkoupí a bude je dále provozovat ve vlastní režii. Z uvedeného je jistě zřejmé, že také složitější situace mohou mít svá vhodná a dostupná řešení. Jestliže bude vzájemné postavení obou partnerů jednoznačně definováno a obsah jejich vzájemných závazků precizně vymezen, pak se pro provozovatele solárních elektráren i pro vlastníky k tomu vhodných nemovitostí otevírá unikátní možnost oboustranně výhodné ekonomické spolupráce v jistě atraktivním odvětí ekologické energetiky. Dr. Arne Scheschonk, advokát, vedoucí týmu obnovitelných energií v advokátní kanceláři Ueltzhöffer Balada v Praze arne.scheschonk@ueba-lvhm.cz www.ueba-lvhm.cz JUDr. Petr Jakubec, advokát, člen týmu obnovitelných energií v advokátní kanceláři Ueltzhöffer Balada v Praze petr.jakubec@ueba-lvhm.cz www.ueba-lvhm.cz